Le bail de location d'un non meublé

La location d'un logement passe obligatoirement par la signature du bail de location avant la remise des clés.
Ce contrat entre le propriétaire et le locataire cadre les conditions de location. Quand il s'agit d'une location non meublée, des informations précises doivent apparaître au bail. De plus, les conditions sont différentes entre une location vide ou meublé.

Le bail de location non meublée

Un bail de location, quelle que soit la nature de la location, doit être établi en autant d'exemplaires que de parties concernées.
Dans une location de particulier à particulier, deux exemplaires suffiront : un pour le propriétaire et un pour le locataire. Si une agence immobilière ou un notaire intervient en tant qu'intermédiaire, un exemplaire pour cette partie sera nécessaire.
Si une caution solidaire intervient pour assurer la solvabilité du locataire, un exemplaire du bail doit également être établi pour cette personne.

Dans le cas d'une SCI familiale propriétaire, un exemplaire suffit pour la SCI en tant que personne morale. Les membres de la famille impliqués dans cette société pourront se référer à cet unique exemplaire.

Le bail d'habitation doit être conforme au modèle réglementaire, défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

La location de logement est conditionné par l'établissement de ce contrat qui doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires :

• Le nom et l'adresse du propriétaire du logement,
• S'il y a lieu, le nom et l'adresse du siège social du gestionnaire,
• Le nom et l'adresse fiscale, au moment de la prise de location, du locataire,
• La date de prise d'effet du bail de location et sa durée,
• La consistance et la destination du logement : bail d'habitation ou bail mixte dans le cas d'une activité professionnelle libérale.
• La description du logement : le type de logement (appartement ou maison), le nombre de pièces et la description des équipements (cuisine équipée, salle de bain...)
• La description des travaux qui auraient éventuellement été effectués depuis le dernier bail de location,
• La surface habitable du logement.

La surface du logement doit faire l'objet d'une attention particulière car en cas d'information erronée, le locataire peut demander une diminution du loyer.

Les clauses contractuelles

Le propriétaire et le locataire peuvent convenir de clauses à ajouter dans le bail, qui s'ajoutent au modèle légal.
Cependant, ces mentions ne doivent pas faire partie de la liste des clauses interdites. Sinon, elles seront considérées comme nulles et ne pourront pas être appliquées.

Il est interdit d'imposer au locataire la souscription d'une location d'équipements en plus du logement.
De même, il est interdit au propriétaire de diminuer ou de supprimer des prestations prévues dans le bail.

En signant un bail de location, le locataire s'engage à prendre une assurance habitation. Le propriétaire ne peut pas imposer une compagnie d'assurance précise.

Le propriétaire ne peut pas intervenir dans la vie privée de son locataire, qui est chez lui quand un contrat de bail est signé.
Il n'est donc pas possible d'inscrire au bail une clause interdisant une activité d'ordre politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
Le propriétaire ne peut pas visiter le logement comme il l'entend lors de son occupation. Lors de la remise en location du logement, un accès peut être demandé pour les visites, au maximum 2h par jour les jours ouvrables.

Le propriétaire ne peut pas non plus interdire à son locataire d'héberger des personnes n'habitant pas habituellement dans le logement, et donc non déclarés au bail.

Les documents annexes au bail

Certains documents concernant le logement doivent obligatoirement être ajoutés comme annexes au bail :

• Un DPE : le Diagnostic de Performance Energétique estime la consommation énergétique et le taux d'émissions de gaz à effet de serre du logement.
• Un état des risques et pollutions : il informe le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques... auquel le logement est exposé. Il ne concerne que les logements situés dans une zone à risque.
• L'état de l'installation intérieure de l'électricité : il donne des précisions sur la sécurité des installations électriques du logement. Il n'est demandé que pour les logements de plus de 15 ans. Il peut être remplacé par une attestation de conformité de mois de 6 mois.
• L'état de l'installation intérieure de gaz, s'il y a lieu : il indique les éléments de sécurité de l'installation gaz du logement.
• Si le logement est situé dans une zone de bruit, un document indiquant précisément les niveaux de bruit auxquels le locataire pourrait être exposé. Le niveau de bruit est déterminé par le plan d'exposition au bruit des aérodromes.
• La notice informative : fixée par l'arrêté du 29 mai 2015, c'est un document informatif sur la location de logements. Il présente les démarches à effectuer en cas de litige et détaille les conditions de récupération du dépôt de garantie et des conditions du préavis.
• L'état des lieux d'entrée, détaillé ci-dessous.
• L'attestation d'assurance locative du locataire.
• Le détail des équipements d'accès au câble, à la TNT, à la fibre optique...
• La copie de la grille de vétusté : non obligatoire, elle est cependant importante pour déterminer si les réparations du logement sont à la charge du propriétaire ou du locataire pendant toute la durée de l'occupation du logement.
• Le réglement de la copropriété si le logement fait partie d'une copropriété.

Si le logement date d'avant 1949, un Contrat de risque d'exposition au plomb doit être ajouté au dossier. Il indique la présence, ou non, de plomb dans un logement.

L'état des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée vient avec le contrat de bail de location. Ce document annexe est aussi important que le premier et décrit précisément l'état du logement mis en location.

Il est réalisé en présence du locataire le jour de la remise des clés. Il fait l'inventaire de l'état du logement, de ses défauts et de ses équipements (dont l'état est également précisé).

Il sert de référence pour l'état des lieux de sortie qui sera effectué à la date de sortie des lieux. Il permettra de calculer une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie du locataire.

La détermination du loyer

Des informations concernant le loyer et les charges doivent également apparaître au bail :

• Le montant du loyer et les modalités de paiement (date et fréquence de paiement),
• Les règles de révision éventuelle,
• Le montant du dernier loyer du dernier locataire,
• Les modalités de paiement des charges,
• Le montant du dépôt de garantie.

A Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré, la justification du complément de loyer si il y a lieu, doivent également être précisés dans le bail.

Il ne peut pas être ajouté au bail une clause imposant un mode de paiement pour le loyer : le propriétaire ne peut donc pas imposer le prélévement automatique au locataire.
Il ne peut pas prévoir de frais d'envoi de quittance ni demander des signatures de chèques en avance.
Le propriétaire ne peut pas non plus inscrire une clause lui permettant de prélever directement sur son salaire, ni demander le réglement de pénalités en cas de non respect des clauses du contrat.
Il ne peut pas non plus être indiqué que le locataire sera redevable des frais liés à l'état des lieux de sortie ni demander le paiement de sommes lors de l'état des lieux d'entrée en plus de celles prévues.

Les frais d'agence immobilière

Si la location a pour intermédiaire une agence immobilière, le bail doit mentionner le partage des frais d'agence et le montant des plafonds de facturation applicables au locataire.

Quelle durée pour mon bail de location ?

La location d'un logement non meublé ouvre un bail d'un minimum de 3 ans. Si le propriétaire est une personne morale (une société, une association...), le minimum est de 6 ans.

Dans le cas rare de raisons familiales ou de départ à la retraite, le propriétaire peut réduire la durée du bail à un an. Ce motif doit être inscrit dans le bail est doit être confirmé au locataire au moins 2 mois avant la fin du bail.
Si ce n'est pas confirmé, le bail se poursuit automatiquement jusqu'aux 3 ans.

Le renouvellement du bail

Quand le bail se termine, si le locataire n'a pas prévu de quitter les lieux, le bail est tacitement reconduit. Le propriétaire peut également proposer de renouveler le bail.

La résiliation du bail

Si le locataire souhaite quitter le logement, il lui suffit de demander la résiliation du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut quitter le logement à n'importe quel moment, que le bail soit en cours ou soit arrivé à son terme.
Si la résiliation est à l'initiative du propriétaire, elle ne peut se faire qu'une fois le bail terminé et avec un délai de préavis.

Dans le bail de location, il ne peut être ajouté de clause spécifique prévoyant la résiliation bail pour des motifs autres qu'un défaut de paiement, de charges, de dépôt de garantie, de défaut d'assurance locative ou de troubles du voisinnage constatés par un juge.
De même, le propriétaire ne peut pas résilier d'une simple ordonnance.

Les questions à se poser

Que doit comporter un bail de location ?

Un bail de location d'un logement non meublé doit se conformer au modèle légal. Vous pouvez trouver un modèle PDF de ce bail sur cette page dédiée.

Je suis locataire d'un logement non meublé : quand puis-je partir ?

Vous n'avez aucune obligation concernant la durée de location. Vous pouvez ainsi quitter le logement à n'importe quel moment, que le bail soit en cours ou terminé.