Comment faire un état des lieux ?

L'état des lieux est le point d'entrée et le point de sortie de tout contrat de location. Si, à l'entrée, les locataires sont plus pressées d'avoir les clés de leur nouvelle vie, la sortie peut être vécue comme un véritable examen.
Trucs et astuces pour que l'état des lieux de sortie se passe bien, du début à la fin, pour les locataires et les propriétaires.

Pourquoi faire un état des lieux ?

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document qui est établi entre le propriétaire et le locataire, contradictoirement en entrée et en sortie des lieux.

L'état des lieux d'une location permet de justifier de l'état du logement. Entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, il faut donc faire une comparaison pour trouver les différences.

Généralement, l'état des lieux est établi en même temps que la remise des clés. Pour le locataire, il s'agit donc de récupérer les clés à l'entrée et de les rendre lors de la sortie. Par ailleurs, le nombre d'exemplaires de chaque clé est un élément qui apparait sur le document.

Quelle utilité à l'état des lieux ?

L'état des lieux d'entrée est en fait une annexe au contrat de location. Il est clos après la remise des clés avec l'état des lieux de sortie.

Lors de la prise en location, le locataire verse le plus souvent une caution d'un montant équivalent à un mois de loyer. En comparaison des états de lieux d'entrée et de sortie, il est facilement possible de déterminer les éventuels dégâts que le locataire aurait laissé.
Il permet de déterminer si la caution peut être rendue en totalité, partiellement ou pas du tout au locataire suite à la fin de la location.

Les indispensables de l'état des lieux

Les mentions nécessaires à l'état des lieux

L'état des lieux doit comporter certaines mentions auxquelles il n'est pas possible de déroger.

• La précision du type d'état des lieux : entrée ou sortie.
• La date du jour d'établissement de l'état des lieux de sortie.
• L'adresse du logement dont on parle dans le document.
• Le nom des locataires et du bailleur, ainsi que leur adresse.
  Concernant les locataires, les données personnelles telles que l'ancienne adresse doit être mentionnée pour l'état des lieux d'entrée et la future adresse doit apparaître sur l'état des lieux de sortie.
• Si une agence immobilière, un notaire ou tout autre mandataire est employé, le nom et les coordonnées de cet intermédiaire doit être clairement indiqué.
• Les relevés des compteurs d'électricité, de gaz (si il y a lieu) et d'eau.
• La surface habitable du logement : entre loi Carrez et surface au sol pour les logements cocernés, les deux informations peuvent apparaître sur l'état des lieux.
• La liste des clés et de tous les moyens d'accès aux locaux privatifs et à usage commun (badge d'entrée, télécommande d'une porte de garage...)
• L'état précis et détaillé de tous les éléments du logement : revêtements des sols, murs, plafonds; équipements comme des meubles de rangement, des placards...
• Des photos, des observations et des réserves peuvent être émises dans la description des éléments du logement.
• A la sortie, les évolutions et modifications par rapport à l'état des lieux d'entrée.
• La signature des parties présentes (locataire, bailleur ou son mandataire)

L'état des lieux est un document qui doit être établi en autant d'exemplaires que de parties présentes. Généralement, il est donc en deux exemplaires : un pour le locataire et un pour le bailleur. Il doit être remis immédiatement à la fin de l'état des lieux.

Lors de l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux peut être modifié pendant 10 jours par le locataire qui peut y apporter des précisions, remarquer des détails qu'il préfère préciser pour que ça ne lui soit pas reproché lors de l'état des lieux de sortie.
Tout problème avec les installations de chauffage peut être ajouté sur l'état des lieux pendant le 1er mois de chauffe.

En revanche, il ne peut plus être modifié après sa signature lors de l'état des lieux de sortie.

Choisir le bon modèle d'état des lieux

Pour ne rien oublier et ne pas se tromper dans l'établissement correct d'un état des lieux, le plus simple est encore de recourir à un modèle téléchargé en PDF.

Vous pourrez retrouver les éléments essentiels à l'état des lieux sur le document que nous mettons à votre disposition gratuitement.

Réagir en cas de refus d'état des lieux

Les conséquences d'absence d'état des lieux

• En cas d'absence d'état des lieux d'entrée

Plusieurs cas sont à prévoir :

• En cas de négligence de la part du propriétaire et du locataire

Il est convenu que dans ce cas, le logement est entendu avoir été reçu en bon état de réparations locatives. Le locataire doit donc rendre le logement dans un bon état de réparations locatives.

Si des réparations sont à prévoir, le propriétaire doit prouver qu'elles sont imputables au locataire et qu'il souhaite les garder sur le dépôt de garantie. Le locataire peut s'en défendre par exemple au moyen de photographies réalisées par un huissier de justice au début de l'occupation des lieux.

• En cas de refus du propriétaire

Le locataire doit adresser à son propriétaire une mise en demeure de réaliser l'état des lieux d'entrée. Si cette demande reste lettre morte ou que le bailleur continue de refuser, ce sera à lui de prouver, en fin de bail, que les réparations qu'il veut imputer au locataire sont bien de son fait.

Pour se prémunir, le locataire peut demander à ses frais à un huissier de justice de venir constater l'état du logement.

• En cas de refus du locataire

Comme en cas de négligence, le locataire devra prouver, si c'est le cas, qu'il n'a pas reçu le logement en bon état de réparation locative.
Le propriétaire devra également prouver que les dommages éventuels au logement sont du fait du locataire sortant.

• En cas d'absence d'état des lieux de sortie

Si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie, il peut tout de même être confirmé par les constatations d'un huissier de justice.

De la même manière, si le propriétaire s'oppose à l'état des lieux de sortie, le locataire peut faire appel à un huissier de justice.

Cette démarche permet de se protéger pour ne pas se voir imputer des dégâts desquels vous n'êtes pas responsable.

Si un constat est fait par huissier, une copie peut être adressée à la partie réfractaire, pour information, en lettre recommandée avec accusé de réception.

Si vous êtes en désaccord

En cas de désaccord, une contestation peut être adressée par le propriétaire et par le locataire devant un conciliateur de justice. Cette démarche n'est pas incontournable et elle est entièrement gratuite.
Vous pourrez, si la médiation ne suffit pas, saisir le juge des contentieux dont dépend le logement.

Le dépôt de garantie doit vous être rendu dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie sans retenue et de deux mois en cas de retenue partielle.

Vos questions en un saut

Quelle importance à l'état des lieux ?

L'état des lieux est établi de manière contradictoire entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie du logement. Il permet au bailleur et au locataire de constater les différences et donc de déterminer ce qui est imputable, ou non, au locataire sortant.

Que faire si mon propriétaire refuse de faire l'état des lieux ?

Vous pouvez vous protéger de futurs reproches grâce aux constatations d'un huissier de justice. Cependant, cette démarche est payante et est réalisable à vos frais. Le constat par huissier est valable pour comparer avec l'état des lieux de sortie. Il constitue une preuve de l'état dans lequel le logement a été reçu par le locataire au début du contrat de location.